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ÉVALUATION DES ACTIONS D’UN IBS
Un IBS est un outil de gestion d’actifs immobiliers. Il se compose d’au moins deux partenaires pouvant être des personnes physiques ou morales ; la loi ne prévoit pas de capital minimum pour la création de cette société.
De nombreux partenaires s’interrogent sur la valeur des actions de SCI en cas de revente, de don ou de succession.
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Méthodes d’évaluation
En fonction de la typologie des sociétés immobilières civiles (SCI management, SCCV, SCI equity,…), mais aussi des revenus qu’elles génèrent, il est approprié, lorsqu’il s’agit de valoriser les actions SCI, de privilégier une approche plus qu’une autre.
Quelle que soit la méthode appliquée, l’évaluation des actions nécessite une comptabilité à jour. En fait, il est basé sur le bilan de SCI que la valeur des actions de cet IBS peut être déterminée. Ensuite, en option, une coupe de cheveux peut être appliquée.
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Deux méthodes d’évaluation sont recommandées :
♦ La valeur mathématique
Puisque ICS est un outil de gestion d’actifs, il s’agit donc d’une première approche de la richesse, avec des valeurs propres ou mathématiques, par opposition à la valeur de la productivité ou de la rentabilité : La méthode mathématique est préférée pour la prépondérance des actions ou la taille « modeste » des « sociétés ».
Il est obtenu en additionnant les valeurs marchandes des différents actifs moins la somme des passifs réels (passifs longs, moyens et courts) et des provisions. Par conséquent, il faut retraiter les bilans afin de corriger les valeurs comptables des valeurs réelles. Il s’appuie également sur rapports d’experts du ou des bâtiments, résultant de la mise en œuvre de méthodes traditionnelles d’évaluation des propriétés.
♦ La valeur de la productivité
Cette méthode est basée sur la rentabilité de l’entreprise pour déterminer la valeur des actions de SCI. Il s’agira donc de calculer le montant de votre productivité, que le bénéfice soit distribué ou mis en réserve.
La méthode vise à capitaliser sur le résultat net que l’entreprise produit pour conserver sa valeur.
L’administration fiscale résume effectivement la méthode avec (valeur du titre) « V = R/i, R étant le bénéfice net par titre et i le taux de capitalisation ».
Le taux est calculé à partir d’un taux de base, un taux de rendement sans risque, c’est-à-dire le taux de rendement des obligations publiques garanties par l’État. Dans le cas d’un taux de prêt à long terme incorporant une hypothèse d’inflation, ce taux de référence devrait être dégonflé par la simplification de l’érosion monétaire complétée par une prime dite de « risque » qui justifie un rendement supplémentaire par rapport au taux considéré comme minimum. Cette prime est normalement dérivée de la formule suivante : Prime de risque = ß x Pr.
À titre indicatif, les services fiscaux préconisent l’utilisation de la prime de risque historique du marché français, qui doit être rappelée de l’ordre de 5 %.
Ce prix sera décerné en combinant un coefficient de risque lié au secteur immobilier. Il peut être sélectionné dans une fourchette de 0,3 à 0,5, caractérisant un secteur à faible risque, selon notre administration fiscale.
♦ Coupes de cheveux appliquées aux actions
Lorsqu’ il s’agit de l’acquisition d’actions d’une société civile immobilière cotée en bourse, SCPI, les éléments financiers déclarés et la liquidité de ces actions sur les marchés secondaires suscitent un intérêt important. Lors de l’achat d’unités SCPI, un examen de la liquidité de ces unités est essentiel, ainsi que la décote entre les actifs du SCPI et la valeur de ses unités. En période de crise immobilière, une réduction de 40 % a été observée à l’heure actuelle.
Lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’actions d’une société immobilière civile non cotée, SCI, les actions de ces sociétés ne sont pas librement transférables, la mise en œuvre des subventions dépend de la multiplicité des facteurs qui obligent la transférabilité.
- Règles statutaires contraignantes,
- Les clauses d’approbation,
- Nombre d’associés, ect…
Les coupes de cheveux sont, par conséquent, plusieurs et souvent cumulatifs.
Cependant, nous pouvons citer les subventions les plus courantes, dont l’évaluation et la justification nécessitent l’intervention d’un spécialiste spécialisé dans l’évaluation des actions du SCI :
- réduction pour non-liquidité,
- Coupe de cheveux pour une situation minoritaire,
- Coupe de cheveux liée à des restrictions légales ou contractuelles
En général, les experts admettent une réduction comprise entre 5 % et 20 % sur la valeur réévaluée des actions. En principe, plus le pourcentage d’actions vendues est faible, plus la coupe de cheveux est importante.
En fin de compte, l’évaluation des actions de SCI (société immobilière civile) est un exercice plus complexe qu’il n’y paraît. En plus de la nécessité de faire une estimation juste de la valeur des actifs immobiliers constituant le capital social, il est nécessaire non seulement évaluer les ajustements comptables de l’entreprise, mais aussi prendre en compte les différentes subventions utilisées. L’intervention d’un spécialiste de l’évaluation immobilière est fortement recommandée.
Exemple de calcul de l’évaluation des actions par approche des actions
Un SCI dispose d’un capital social de 20 000 euros divisé en 200 actions de 100 euros chacune. Au cours de son existence, il achète une maison d’une valeur de 100 000 euros, financée pour 80 000 euros pour un prêt bancaire dans lequel 60 000 euros sont toujours remboursés. Au moment de la vente, la propriété est évaluée à 150 000 euros.
Le compte de trésorerie est de 10 000 euros. L’un des partenaires souhaite vendre 10 % de ses actions. La valeur d’une action peut être calculée selon la méthode de calcul suivante :
- Les actifs nets sont : 150 000 10 000 — 60 000 = 100 000 euros
- Estimation prédécoupée d’une action : 100 000 euros : 200 actions = 500 euros/action. Après avoir analysé le contexte juridique, contractuel et financier, une réduction de 10 % a été décidée.
- Le montant d’une partie définitive d’une action sociale est donc :
- 500- (500 x 10 : 100) = 450 euros/action.
Fiscalité des bénéficiaires et des attributeurs
Taxe du bénéficiaire
La personne « acheteur » des actions doit simplement payer des frais d’inscription de 5 % plus une taxe ministérielle. Depuis 2012, l’administration fiscale ne conserve plus uniquement la valeur des actions, mais celle de tous les actifs qui leur ont permis d’acquérir.
Fiscalité des transferts
Le « vendeur » des actions doit payer l’impôt sur les gains immobiliers au taux de 19 % plus le taux social (CSG/CRDS) jusqu’à 17,2 %.
Les déductions pour gains en capital immobilier doivent s’élever à :
♦ Subvention de l’impôt sur le revenu (IR) – 19%
Pour l’impôt sur le revenu (IR), l’allocation de détention est la suivante :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’au 21e ;
- 4 % pour la 22e année de détention.
- La subvention est prolongée sur 22 ans. (exempté au-delà de 22 ans)
♦ Déduction pour le paiement de déductions sociales — 17,2%
Pour les déductions sociales, l’allocation pour la durée de la détention est la suivante :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’au 21e ;
- 1,60 % pour la 22e année la détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année.
- La subvention s’étend sur 30 ans (exonération au-delà de 30 ans)
Transmission gratuite sous forme de don, la succession est régie par le droit ordinaire. Pour le don transmis des parents à l’enfant, 100 000 euros par parent et par enfant peuvent être transmis tous les 15 ans. Avertissement : Ces chiffres peuvent changer à tout moment. Il est prudent de vérifier les valeurs.
